Einkommensteuer - Dachverpachtungen

Dachverpachtungen an einen Photovoltaikanlagenbetreiber

 

Derzeit pachten Investoren vermehrt von Gebäudeeigentümern Dächer an, um darauf Photovoltaik(PV)anlagen zu errichten und zu betreiben. Wie diese Vorgänge umsatzsteuerlich zu beurteilen sind, erläutert das Bayerische Landesamt für Steuern in einer Verfügung (BayLfSt, Verfügung vom 17. August 2011, Seite 7168.1.1-4/6 St 33). Die Pachtverträge haben in der Regel eine Laufzeit zwischen 20 und 30 Jahren. Teilweise ist ein Entgelt vereinbart, das monatlich oder jährlich zu leisten ist, teils übernimmt der künftige PV-Anlagenbetreiber als Gegenleistung die Sanierung des Daches (gegebenenfalls mit Baraufgabe).
Mit diesen Verträgen gestatten die Gebäudeeigentümer dem „Pächter“, auf dem Dach eine PV-Anlage anzubringen. Insoweit liegt eine steuerfreie Grundstücksvermietung (§ 4 Nr. 12a UStG) vor, die vergleichbar ist mit Standortanmietungen für Mobilfunkmasten (Abschnitt 3.10 Abs. 6 Nr. 5 und 4.12.8 Abs. 2 UStAE). Bei einer „Dachverpachtung“ gegen Dachsanierung durch den PV-Anlagenbetreiber liegt demgegenüber ein tauschähnlicher Umsatz (§ 3 Abs. 12 UStG) vor, nämlich die Gestattung der Dachnutzung gegen Werklieferung in Form der Dachsanierung (gegebenenfalls mit Baraufgabe). Das Gewerk „Dachsanierung“ geht dabei in der Regel sofort in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Damit führt der PV-Anlagenbetreiber mit der Abnahme des Gewerks eine Werklieferung an den Gebäudeeigentümer aus, die er ihm in Rechnung stellen muss (§ 14 Abs. 2 S. 1 UStG). Der PV-Anlagenbetreiber kann aus der Dachsanierung den Vorsteuerabzug geltend machen. Erfolgt die Dachüberlassung ausnahmsweise unentgeltlich, ist die Weiterlieferung der Dachsanierung an den Gebäudeeigentümer als unentgeltliche Wertabgabe (§ 3 Abs. 1b UStG) zu erfassen, sagt das Bayrische Landesamt für Steuern.